Vom Lokführer zum Airbnb-Profi: Hendrik Kuhlmanns Erfolgsreise

Unser Host begrüßt Hendrik Kuhlmann, einen Experten im Bereich der Kurzzeitvermietung und den Autor des Buches "2 Zimmer Küche Cash". In dieser Episode tauchen wir tief in die Welt des Airbnb-Business ein und erfahren, wie Hendrik es geschafft hat, über 90 Einheiten in vier Ländern aufzubauen, ohne selbst Immobilien zu besitzen.

Ihr erfahrt, wie Hendrik sein Buch nutzt, um Vorurteile auszuräumen und Menschen zu zeigen, wie sie seriös ins Airbnb-Geschäft einsteigen können. Dominik und Hendrik diskutieren die Herausforderungen und Möglichkeiten, die sich aus der schrumpfenden Nachfrage nach Büroflächen ergeben, und wie diese in erfolgversprechende Wohn- oder Kurzzeitmietflächen umgewandelt werden können.

Darüber hinaus teilt Hendrik seine persönlichen Erfahrungen und Reflexionen über die Pandemiezeit, die viele Buchungen storniert wurden und er dennoch einen Weg fand, das Geschäft zu stabilisieren. Ihr werdet auch spannende Einblicke in verschiedene Geschäftsmodelle wie 'Rent to Rent' und das Co-Hosting Management Modell erhalten und lernen, wie strategische Maßnahmen in der Vermietung entscheidend sein können.

Socials' von Hendrik:
Instagram: https://www.instagram.com/hendrik.bnbpro/
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/hendrik-kuhlmann-ba9b7b144/
Website: https://www.bnbprohosting.com/ 

Transcript

Dominik Groenen [00:00:01]:
Willkommen zu Fails & Flavors, wo wir das Scheitern feiern und den Geschmack des Erfolges entdecken. Tauche eine inspirierende Geschichten und wertvolle Erkenntnisse, die dein Leben verändern werden.

Hendrik Kuhlmann [00:00:17]:
Also es gab natürlich nicht nur Erhöhungen, Tiefen gab es auch. Es gibt ganz viele Sachen, die ich mir gerne auch 2019 sagen würde, die ich heute weiß, die ich damals noch nicht wusste. Grundsätzlich muss ich sagen, dass alles irgendwie seinen Sinn hatte und auch gut war, diese Erfahrung zu machen. Beispiel, die Pandemie war für uns im ersten oder für mich im ersten Moment ein wirklicher Schock. Also im März 20 ging das mit den Lockdowns los. Das waren also so ungefähr zehn Monate, nachdem wir die erste Impfung aufgemacht haben.

Dominik Groenen [00:00:51]:
Liebe Leute, Friends, herzlich willkommen zu einer neuen Folge des Fails & Flavors Podcast. Wir haben heute Freitag, den 20. September, gerade kurz vor 6 Uhr morgens amerikanischer Zeit in Kalifornien. Wir nehmen diese Folge heute auf mit einem Gast aus Deutschland. Das heißt also wir haben kurz vor 15 Uhr und diese Folge ist eine super spannende Folge, weil sie auch ein Stück weit Parallelen hat zu meinem Background im Bereich der Kurzzeitvermietung, Coworking und Shared Office. Heute habe ich einen besonderen Gast für euch, Hendrik Kuhlmann. Der ein oder andere hat ihn vielleicht schon mal auf Instagram wahrgenommen, zumindest ist es mir so gegangen. So habe ich Hendrik das erste Mal gesehen und bin auf ihn aufmerksam geworden.

Dominik Groenen [00:01:47]:
Hendrik ist ein Visionär im Bereich der Kurzzeitvermietung. Hendrik ist aber nicht nur ein Experte darin, wie man aus Airbnb und Co. Ein erfolgreiches Business aufbaut, er hat es selber auch vorgemacht. In nur drei Jahren hat er mit seiner Marke Bride, den Namen finde ich übrigens mega cool, über 90 Einheiten in vier Ländern aufgebaut und erzielt mittlerweile sechsstellige Umsätze, ohne dass ihm auch nur eine einzige Immobilie gehört. Mit BNB Pro Hosting hilft er jetzt hunderten Menschen das gleiche zu schaffen. In dieser Folge wollen wir nicht nur über seine beeindruckende Erfolgsgeschichte sprechen, sonst wären wir auch nicht Fails and Flavors, sondern auch tief in die Welt der Kurzzeitvermietung eintauchen, aber natürlich auch herausfinden, wie der Weg von Hendrik war, wo Hendrik herkommt, was er davor gemacht hat, was seine Herausforderungen und Rückschläge waren und was natürlich heute immer noch seine Daily Struggles sind bei der Entwicklung und bei dem Ausbau der Marke Bright. Freunde, freut euch auf eine spannende und inspirierende Folge und viel Spaß und Peace. Lieber Henrik, ich freue mich, dass wir im zweiten Anlauf, der erste war, dass das nicht geklappt war, war mein Verschulden, zumindest sage ich mal teilweise, weil das WLAN hier down war bei mir im Gebäude.

Dominik Groenen [00:03:18]:
Deswegen freue ich mich umso mehr, dass wir heute an diesem chilligen Freitag die Folge aufnehmen. Also erstmal vielen, vielen Dank.

Hendrik Kuhlmann [00:03:26]:
Ich freue mich auch, Dominik. Normalerweise sagt man ja immer so, alle guten Dinge sind drei, aber wir haben es nur in zwei Tagen gekriegt.

Dominik Groenen [00:03:31]:
Okay, lass abbrechen. Lass abbrechen. Ich habe in der Intro schon mal so ein bisschen was über dich erzählt. Ich habe kurz einen Einblick gegeben in deine Marke Bright, in das Thema Kurzzeitvermietung, in, sage ich mal, auch deiner Mission, dass du Menschen das Geschäftsmodell, sage ich mal, näher bringen willst oder die auch so ein Stück weit daran partizipieren lassen willst. Wir haben auf jeden Fall in dem Bereich eine Gemeinsamkeit, weil ich ja mit meinem Bruder seit 2017 auch im Bereich der Kurzzeitvermietung bin. Allerdings in einem anderen Bereich, nämlich im Bereich Office. Das heißt also, das was wir machen ist Short Term Lease, Full Furnished, a la WeWork. Und haben uns da im Grunde genommen spezialisiert auf so Suburbs und Midtown, also Small Midtown Cities.

Dominik Groenen [00:04:24]:
Also von daher haben wir eine kleine Gemeinsamkeit schon mal. Aber erzähl vielleicht mal ein bisschen was zu dir. Ich muss sagen, du bist mir auf Instagram aufgefallen. Und da habe ich dich zum ersten Mal so wahrgenommen und habe gesagt, okay, den finde ich cool. Habe mich dann so ein bisschen mit dir beschäftigt, mit dem Thema. Und habe gesagt, okay, ich würde gerne mal mit dir sprechen. Deswegen erzähl vielleicht mal ein bisschen.

Hendrik Kuhlmann [00:04:48]:
Ja klar. Also wo fange ich an, wo höre ich auf? Ich bin 35 Jahre alt, verheiratet, bin oder wohne in Augsburg und komme eigentlich überhaupt nicht aus Kurzzeitvermietungen, Airbnb, so aus dem Bereich, sondern ich bin irgendwann mal mit 18 Jahren in Bayern gelandet, weil ich unbedingt Lokführer werden wollte bei der Deutschen Bahn und habe eine Ausbildung gemacht als Lokführer drei Jahre lang, war dann auch als solcher tätig. Wie bin ich zum Thema Kurzzeitvermietung gekommen? Da muss ich eigentlich einen kleinen Umweg gehen, dass man es so ein bisschen nachvollziehen kann. Ich hatte immer so meine Side-Hustles. Also ich habe ganz viel als DJ nebenbei aufgelegt, schon mit 15 das erste Mal im Club gestanden. Damals noch gar nicht eigentlich da sein dürfen, aber ich hatte schon damals ein bisschen Bart. Dann ging das klar, das hat keiner hinterfragt. Auf jeden Fall bin ich nach München gekommen, 18, habe hier alleine gewohnt, irgendwie Ausbildungsgehalt, erstes Lehrjahr bei der Bahn waren 535 Euro.

Hendrik Kuhlmann [00:05:57]:
Da kann man sich ausrechnen, da kommt man in München nicht so super weit damit. Deswegen habe ich relativ früh angefangen, so ein bisschen zu gucken, was kann man denn eigentlich neben dem normalen Job so machen. Ich habe viel probiert über die Jahre. Das erste war so, dass ich gesagt habe, okay, warte mal, ich bin als DJ unterwegs, jetzt probiere ich mal Online-Handel, Turntables und CD-Player und so zu verkaufen. Das war ganz witzig, aber mit meinen gerade frischen 18 Jahren habe ich das auch noch nicht so richtig umrissen, wie das alles funktioniert. Klar amazon war damals schon relevant und so weiter aber als alles handelsware also nicht wie drop shipping oder fb sondern handelsware natürlich entsprechend gering also so wirklich profitabel wurde das ganze nicht Dann habe ich angefangen Veranstaltungen nebenbei zu machen und immer weiter aufgelegt. Irgendwann wurden die Veranstaltungen größer und das war so, ja immer so diese Welt neben der Deutschen Bahn. Habe viel probiert, ging dann über, ich habe mal versucht, so ein T-Shirt-Business nebenbei aufzubauen, das soll dann auch nicht so wirklich funktionieren.

Hendrik Kuhlmann [00:07:08]:
Da habe ich mir doch irgendwann nochmal Dropshipping angeguckt oder auch FBA, wollte auch nicht so wirklich sein. Bin dann aus den Nachtveranstaltungen auch irgendwann raus. Und das letzte Projekt, bevor ich mit dem Thema Kurzzeitvermietung angefangen habe, waren dann so Streetfood-Festivals, die ich mit einem Partner zusammen gemacht habe. Das haben wir 2017 angefangen. Da war es ein Standort. Also wir haben nicht selber einen Foodtruck gehabt, sondern wir haben quasi die Area gemietet und dann das veranstaltet, also die Standplätze an die Foodtrucks verkauft. Und im ersten Jahr lief super die erste Veranstaltung. Da haben wir aus einem Standort im zweiten Jahr 2018, 17 gemacht, 16, 17 sowas.

Hendrik Kuhlmann [00:07:54]:
Und ja, das war so das letzte Projekt. Ich bin dann mit meiner Frau in Urlaub geflogen nach Bali in dem Jahr nach dieser Streetfood-Saison. Und da ist eigentlich so der Samen aufgegangen zu dem ganzen Thema Kurzzeitvermietung. Bin dann von Bali wieder zurück, habe gesagt, hey, das mit dem Streetfood-Festival ist schön und gut, aber mir wird langsam langweilig. Ich brauche irgendwie was Neues und, long story short, haben wir gesagt, okay, wir starten damit. Das haben wir dann gemacht, 2019 im April. Das wurden wir auf die Suche gemacht haben, quasi nach der ersten Wohnung, die wir so betreiben können. Parallel bei der Bahn immer noch gewesen, also ich bin irgendwann relativ zügig aus dem Lokführerberuf raus, bin dann in die Disposition gegangen, habe noch ein Studium dran gehängt, Bachelor Wirtschaftsingenieur gewesen und war dann zum Schluss im Management.

Hendrik Kuhlmann [00:08:48]:
Aber wie gesagt, 2019. Im Mai hatten wir sie dann gefunden, die erste Wohnung hier in Augsburg. Das hat mich auch überhaupt nach Augsburg verschlagen, weil vorher war ich ja im Münchner Umkreis. Und es ist seitdem etwas größer geworden. Also wir haben bis April 2024 die 90 Einheiten betrieben. Überwiegend in Deutschland, ein bisschen was auch im Ausland. Ich habe im April selber mal 18 Einheiten verkauft. Also Mietverträge, weil das sind ja nicht meine Immobilien.

Hendrik Kuhlmann [00:09:19]:
Das heißt, wir haben jetzt so die 70 Einheiten, die wir aktuell betreiben. Bis zum Jahresende werden es aber wieder über 100 werden, weil wir einiges in der Pipeline haben. Das mal so in aller Kürze abgerissen. Warum findet man mich auf Instagram? Ich habe 2020, als die Pandemie losging, angefangen, sehr viel Content zu posten zu diesem Thema Kurzzeitvermietung. Weil Bei vielen war Pandemie, wer sich zurückerinnert, hier Lockdown und so weiter, richtig Panic Mode. Also bei vielen Gastgebern und bei mir ganz kurz auch, bis ich gemerkt habe, warte mal, wir haben eigentlich gar kein großes Problem, weil wir hatten auf einmal sehr viele Geschäftsreisende, weil wir eben andere Strategien schon umgesetzt haben, die viele in dem Markt noch nicht auf dem Schirm hatten. Das heißt, wir waren relativ zügig wieder voll. Ich habe darüber gepostet, bin dann das erste Mal in einem Podcast gewesen bei Kelvin damals und dann haben mich Leute angeschrieben, hey kannst du uns das zeigen und ja aus dem Posten irgendwann und dem zeigen und erklären irgendwann ein Onlinekurs geworden.

Hendrik Kuhlmann [00:10:26]:
Der Onlinekurs ist auch gewachsen, ist zu einem Trainingsprogramm oder einer ganzen Company in dem Bereich dann gewachsen und dementsprechend bin ich auch nach wie vor viel mit dem Themenbereich in Social Media unterwegs. Und das ist so in a nutshell, wer bin ich, was habe ich gemacht, welche Stationen gab es so auf dem Weg.

Dominik Groenen [00:10:45]:
Und das, was du gerade beschrieben hast mit dem Coaching, das ist dieses BNB, was du

Hendrik Kuhlmann [00:10:51]:
Genau, BNB Pro.

Dominik Groenen [00:10:52]:
BNB Pro. Okay, krass. Und vielleicht gehen wir nochmal zurück. Also Du hast bei der Bahn angefangen und hast dann nebenbei immer Dinge gemacht. War das in irgendeiner Art und Weise schon ein Thema, was irgendwie in deiner Family verankert war? Also ich sag jetzt einfach mal so dieser Drang nach Projekten, Eigenständigkeit, Selbstständigkeit oder was war dein Drive? Also warum? Warum hast du nicht gesagt, du pass auf, hier Bahn, ich konzentriere mich, ich mache meine Karriere da, Aber warum immer diese Side-Projekte?

Hendrik Kuhlmann [00:11:33]:
Das ist eine richtig gute Frage. Also in meiner Familie liegt das nicht so. Mein Dad ist im öffentlichen Dienst. Meine Mom war damals, also ich sag mal so in den prägenden Jahren, im Bereich Verwaltung und Versicherung unterwegs. Also nicht wirklich selbstständig. Ich kann mich aber erinnern, dass ich irgendwann mal zu meiner Oma gesagt habe, also mit sechs, sieben Jahren so, hey, wenn du irgendwann mal nicht mehr sein solltest, das Haus, ich würde da einen Parkplatz draus machen, ich will Busunternehmer werden. Ich würde da so einen Busparkplatz draus machen. Ich habe früher sehr gerne Ducktales geschaut, Dagobert Duck mäßig und habe dann so mit 12, 13, 14 Jahren alle möglichen Ideen.

Hendrik Kuhlmann [00:12:28]:
Jede Woche Sonntag kam ich quasi zum Essen mit irgendeiner neuen Geschäftsidee und habe meine Eltern damit, ja, denen die gepitcht haben. Meistens war das ein langsamer Quatsch. Also ich glaube, das ist zu der Zeit eine der Sachen, die wahrscheinlich noch am sinnvollsten waren. Ich hatte mal die Idee, das wäre voll klug, auf WC-Papier Werbung zu drucken, weil dann könnte man ja die Werbeplätze verkaufen. Das wäre richtig genial. Das ist mir dann ausgeredet worden, war dann doch nicht so die beste Idee, aber die ist mir auf jeden Fall noch hängen geblieben. Am Ende, wo kommt das her? Ich bin ein sehr neugieriger Mensch. Ich möchte viel wissen.

Hendrik Kuhlmann [00:13:13]:
Ich kann mich auch sehr tief in Sachen eingraben und mir wird schnell langweilig. Das heißt, irgendwie so zwei Tage auf dem Sofa Netflix schauen geht für mich gar nicht, weil ich tatsächlich nach einem halben Tag wirklich unruhig werde, irgendwie irgendwas machen muss, mir irgendwie was anderes anschauen muss. Hatte ich auch unlängst erst vorletztes Wochenende, war meine Frau nicht da, die war im Urlaub. Ich habe mir gedacht, ach cool, mal wirklich Samstag, strumpf bei Ihnen zu Hause. Ich chill mal nochmal, komplett mit dem Max, so der Plan. Es hat wirklich drei Stunden gedauert und dann habe ich gesagt, okay, jetzt muss ich mich wieder in irgendwas reingraben, weil mir ist langweilig. Ich brauche immer irgendwie eine neue Herausforderung, wo ich mich reindenken kann und das ist das, was mir Freude macht. Und das kann ich halt jetzt den ganzen Tag tun.

Hendrik Kuhlmann [00:14:02]:
Und das hat mich einfach so verfolgt, dann auch wirklich in diese Themen reinzugehen. Und mir ist bei den Streetfood-Festivals zum Beispiel einfach langweilig geworden. Also wir hatten dann im letzten Jahr irgendwie 27 Standorte und das war rinse and repeat, dasselbe, was wir immer gemacht haben. So den Plan vom letzten Jahr genommen, okay, Marketing wieder so eingesteuert, dies, das. Aber nichts, wo ich jetzt gesagt habe, oh cool, ich habe also was Neues, wo ich mich reindenken kann, weil es wirklich das copy and paste mehr oder weniger dasselbe war. Und in dem Bereich, wo ich jetzt bin, habe ich das halt gar nicht. Also es gibt immer irgendwelche neuen Themen oder neue Herausforderungen. Wir haben halt mal angefangen so mit einer einzelnen Ferienwohnung 2019.

Hendrik Kuhlmann [00:14:44]:
Jetzt einfach fünf Jahre später machen wir halt sehr sehr hotelähnliche Objekte, also ist einfach größer geworden. Haben auch jetzt mittlerweile Hotels, bei denen wir sehr ernsthaft in Gesprächen sind oder prüfen, die zu übernehmen. Das heißt, es ist immer wieder irgendwas Neues, wo man sich reindenken kann. Und das ist cool, vor allem ist es dann auch wiederum weiterzugeben, also irgendwie ich lerne was, hab mir wieder was erschlossen, ich kann es ganz weitergeben. Und in einer Familie richtig verankert, auf jeden Fall nicht.

Dominik Groenen [00:15:15]:
Wenn du jetzt mal so, also du hast das ja eine ganze Zeit parallel gemacht, heißt du hast bei der Bahn gearbeitet und hast das dann immer so dabei gemacht. War das auch so ein Stück weit so, ich sag mal, das Backup einfach so ein bisschen zu sagen, du, ich habe da so ein bisschen Sicherheit noch mal, wenn die Dinge nicht funktionieren, Oder war das einfach, dass du gesagt hast, nee, auch der Day-Job macht mir einfach Spaß und ich habe da eine gewisse Erfüllung? Oder warum nicht vorher so dieser harte Schnitt, den ja viele auch machen, die dann sagen, du hier, ich hänge meinen Job an den Nagel, ich mache das jetzt nur und setze alles auf eine Karte. Klingt aber bei dir so, als wenn du das schon ein bisschen überlegter gemacht hast und jetzt nicht einfach reingesprungen bist und gesagt hast, okay, Ich sage mal in Anführungsstrichen so, den sicheren Hafen mit einem Job bei der Bahn, den hänge ich sofort an den Nagel.

Hendrik Kuhlmann [00:16:08]:
Also das Sicherheitsthema würde ich gar nicht mal so in den Mittelpunkt stellen. Sicherlich ist da auch mal ein Gedanke, wie es so hingegangen ist. Ich habe auch nicht schlecht verdient bei der Bahn, also für alle Gefällnisse, das war auch absolut gut. Aber das war für mich nicht der wesentliche Punkt, sondern ich war gerne bei der Bahn. Ich habe ein tolles Team damals gehabt. Ich habe zwei Abteilungen geführt, 40 Mitarbeiter, verschiedene Standorte. Wir haben auch richtig was bewegt und in so einem Konzern wie der Deutschen Bahn war ich dann in der Funktion, wo ich auch gemerkt habe, ich kann was gestalten, ich kann tatsächlich Sachen auch verändern in meinem Bereich, was nicht selbstverständlich ist für einen Konzern. Also das hat mir viel Spaß gemacht.

Hendrik Kuhlmann [00:16:46]:
Wir hatten tolle Leute da und ich habe das parallel aufgebaut. Ich habe gesagt, ich mache das so lange parallel, wie es parallel geht. Also wie es sich jetzt nicht irgendwie gegenseitig beeinflusst oder negativ beeinflusst. Und dann kam es 2021 im Sommer, da gab es dann wieder so eine Reorganisation bei der Bahn, haben sich einfach ein paar Weichen umgestellt, im wahrsten Sinne des Wortes. Und ich durfte, also konnte mir jetzt quasi sagen, okay, ich habe für mich quasi einen Nachfolger schon eingearbeitet oder war nach einer potenziellen Nachfolge da. Eine Abteilung sollte im Rahmen der Reorganisation noch abgegeben werden. Das heißt, für mich wäre dann der nächste Karriere-Schritt angewiesen. Und Parallel hatte ich aber eben diese 16 Einheiten schon.

Hendrik Kuhlmann [00:17:33]:
Ich habe auch immer mehr Angebote bekommen und dann habe ich gesagt, okay, ich gehe jetzt mal über ein Sabbatical, nehme ein halbes Jahr Auszeit bei der Bahn und konzentriere mich mal nur auf mein Geschäft. Das war gar nicht mal so dieses Sicherheitsgetriebene, sondern wirklich so, okay, gucken wir mal, vielleicht kriege ich es ja doch parallel hin, diese Welle in der Luft zu halten. Den meisten war klar, dass ich nie wieder aus diesem Cervetical wiederkomme. Mir wurde es dann nach einem Monat auch klar. War damals so der Gedanke. B&B Pro Hosting gab es zu der Zeit auch schon parallel, muss man auch schon dazu sagen. Dann war ich vier Wochen raus und wusste, okay, ich werde nie wiederkommen. Und so ist es dann auch rausgegangen.

Hendrik Kuhlmann [00:18:20]:
Ich bin nie wieder übrig.

Dominik Groenen [00:18:22]:
Wenn man sich jetzt mal so ein bisschen den Markt anguckt, also ich kenne das jetzt hier ein bisschen aus den USA, also auch hier ist das halt ein, Ich würde mal sagen, schon ein Trendthema, vor allen Dingen auch im Hinblick auf das ganze Thema Online-Kurse. Starte dein Online-Business genau damit. Wenn man sich das Geschäftsmodell jetzt anguckt, also ich kenne das zumindest jetzt bei uns aus dem Thema Short-Term im Office-Bereich, dann hast du ja immer zwei Herausforderungen. Die eine Herausforderung ist, du musst im Grunde genommen Objekte finden, wo das überhaupt möglich ist. Das heißt also, wo du die Chance hast, das umzusetzen. Auf der einen Seite ist es ja sehr stark Eigentümer abhängig. Auf der anderen Seite ist es teilweise auch Stadt, Stadtviertel. Hier ist es zum Beispiel so, du hast bestimmte Straßen, da ist es möglich und den anderen wieder nicht.

Dominik Groenen [00:19:14]:
Und das andere ist die Komponente B2C, also Richtung Endkunde. Wie baust du dein Marketing auf und wie gut ist dein Marketing, damit du auch eine, sag ich mal, die Occupancy kriegst, die du brauchst für dein Business einfach. Wie bist du gestartet mit deiner ersten Wohnung? Wie war das, wenn du sagst Ferienwohnung, dann klingt es danach, dass derjenige wahrscheinlich happy war, die Wohnung zu vermieten und damit überhaupt kein Problem hatte. Jetzt Hauptsache er kriegt seine Miete.

Hendrik Kuhlmann [00:19:49]:
Also vielleicht kurz vorab, wie es in den USA ist. Da bin ich selber auch entsprechend tief drin, weil wir selber Objekte in Florida haben,

Dominik Groenen [00:19:56]:
die wir im Marketing haben. Okay, cool.

Hendrik Kuhlmann [00:19:58]:
Dementsprechend bin ich da im Licensing auch sehr tief drin und kenne auch die Unterschiede. Wie ging das los? Also ganz ehrlich 2019 hatte das Thema eine ganz andere Bekanntheit als es heute hat. Heute ist es so, dass sehr viele Eigentümer, gerade die, die so ein bisschen tiefer in dieser Immobilienbubble sind, die kennen das Thema. Das war 2019 nicht so. Und ich habe damals selber einen Online-Kurs gemacht zu dem Thema. Den hat damals Sebastian gemacht. Der war nicht so tief wie das, was wir heute machen. Also bei weitem nicht.

Hendrik Kuhlmann [00:20:33]:
Das hat einen guten Überblick gegeben über das Thema, wie man da auch rangeht. Und es gab einen Punkt, mit dem habe ich mich nicht ganz identifizieren können, nämlich wie stelle ich mich vor und wie stelle ich dem Eigentümer das vor. Da gab es einen bisschen anderen Ansatz, wo ich sage, das passt für mich überhaupt nicht. Und ich habe gesagt, okay, wenn ich da rangehe, ich mache von Anfang an zum Beispiel klar, worum geht es mir. Und so ging das los. Ich habe damals zuerst gesagt, okay, ich möchte in der Nähe von München anfangen. Ich dachte, München geht nicht, weil da gibt es Regulierung. Deswegen habe ich in meinem Umland geguckt, bin dann in Dachau irgendwie ab da losgelegt, habe die erst kontaktiert.

Hendrik Kuhlmann [00:21:08]:
Da konnte sich gar keiner vorstellen. Also überhaupt niemand, war niemand offen dafür. Ich hatte aber auch absolut nicht die Bereitschaft, da jetzt irgendeinen Käse zu erzählen. So nach dem Motto, ich bin viel beruflich unterwegs und in der Zwischenzeit würde ich gerne, das ist für mich Quatsch, wenn ich vor allem weiß, was ich da machen möchte. Und dann ging mir das nicht schnell genug. Deswegen habe ich meine Suche damals ausgeweitet, bin auf Augsburg gegangen und habe in Augsburg glücklicherweise damals den Jeff gefunden. Das war der erste Eigentümer. Der hatte einen Mieter, der eines seiner Zimmer untervermietet hat.

Hendrik Kuhlmann [00:21:43]:
Das war irgendein Manager hier von Amazon und der hatte so eine 90 Quadratmeter Wohnung. Eines dieser Zimmer hat er regelmäßig untervermietet. Deswegen kannte der Jeff, also der Vermieter das Thema schon und war da offen. So, und dann sind wir da entsprechend rein, haben alles Hand und Fuß gehabt, haben uns vernünftig präsentiert, so eine kleine Präsentation mitgebracht, den Case mal kalkuliert, ihm zu zeigen, hier, der wirklich Vorhang trägt sich. Und danach ist eigentlich total banal gewesen, das ist auch das, was wir für unseren Kunden sagen, so diese erste Wohnung, das ist so der erste Meilenstein, den man schaffen muss, weil danach wird dieses Aquir-Thema leichter. Ich habe dann durch diese Streetfood-Sache im Eigeninteresse gepostet, hey, übrigens für alle, die sich jetzt fragen, was ich gerade mache, Ich bin jetzt in dieses Airbnb-Kurzzeitvermietungsthema reingegangen. Hier ist meine erste Wohnung. Weil wie das immer so ist, wenn Leute auseinandergehen, wenn so ein Projekt auseinandergeht, da ist erstmal viel Gossip unterwegs.

Hendrik Kuhlmann [00:22:44]:
Oh, hat es da irgendwie Stress gegeben? Dies, das. Und Ich hatte da gar keine Lust drauf, weil wir ja wirklich im Guten auseinandergegangen sind und habe das deswegen einfach gepostet, damit ihr euch nicht wundert, ich mache jetzt das, das war der Plan. Und da ist einfach bei Facebook jemand aus meinem Netzwerk darauf aufmerksam geworden, hat gesagt, hey, lass uns mal irgendwie zusammensetzen. Ich habe da vielleicht was für dich. Und er hatte tatsächlich was für mich, ein Objekt, was die gerade saniert haben. Und das waren dann prinzipiell Wohnungen 2 bis 6, die wir dann Stückweise übernehmen konnten, so wie sie in der Sanierung fertig geworden sind. Und dann ist mir einfach auch durchs Tun sehr viel klar geworden, was das eigentlich auch für einen Mehrwert für den Eigentümer mit sich bringt. Weil viele denken dann an erster Stelle, ja, dem muss man jetzt irgendwie unbedingt mehr Geld zahlen, aber das ist es überhaupt nicht.

Hendrik Kuhlmann [00:23:33]:
Sondern bei uns ist ja die Wohnung letztlich das Geschäft. Also habe ich keine Einheit, die ich vermieten kann, verdiene ich nichts. Dementsprechend verhalte ich mich ja auch. Das heißt, Garantiert zahle ich meine Miete rechtzeitig. Ich halte das alles im Eigeninteresse top in Schuss, damit meine Gäste nicht irgendwie ein Problem haben. Dementsprechend ist der Instandhaltungsaufwand auch für einen Eigentümer wesentlich geringer, weil wenn irgendwie das Schloss an der Haustür klemmt, dann werde ich im eigenen Interesse mich darum kümmern, dass es nicht mehr klemmt, bevor ich zwei Wochen auf den Eigentümer warte. Und das zieht sich weiter durch. Ich sage mal, auch die Zusammenarbeit ist ein bisschen eine andere als in einem klassischen Verhältnis.

Hendrik Kuhlmann [00:24:15]:
Wir sind lange da. Warum sollten wir da jemals wieder rausgehen? Muss ich ein bisschen einschränken. Wir haben 18 Mietverträge verkauft. Also wir sind doch irgendwann rausgegangen, aber die haben neun Betreiber dadurch bekommen. Und insofern gibt es da sehr, sehr viele Möglichkeiten. Und jeder Eigentümer, mit dem wir auch in der Vergangenheit gearbeitet haben hat uns mindestens ein neues Objekt mal angeboten gesagt hier ich bin gerade in der Ankaufsprüfung wäre das nicht auch was für euch und also insofern entstehen da ganz ganz viele Vorteile auch auf der Seite. Mal komplett abgesehen von diesem Thema Geld. Und ich zahle dir jetzt mehr dafür, dass ich das machen darf.

Hendrik Kuhlmann [00:24:54]:
Und das haben wir auch viel gefeedbackt bekommen von den Eigentümern. Ich meine, mittlerweile, wir machen ja selber gar keine Wohnimmobilien mehr. Das sind alles Commercial Assets oder Gewerbeimmobilien. Da haben wir nochmal wieder eine ganz andere Situation im Markt, weil, das wir es auch aus den USA kennen, so Office Bereich ist halt die Nachfrage seit der Pandemie ziemlich zurück gegangen. Viele Flächen stehen da einfach auch frei. Und es geht auch im Neubau nicht so wirklich viel, außer eben zum Beispiel dort. Und da haben wir ein schönes Nutzungskonzept, das funktioniert. Dass man also entweder Gewerbeumwandelt, also Büroumwandelt, In gewerbliches Wohnen, nicht in klassisches Wohnen.

Hendrik Kuhlmann [00:25:38]:
Oder dass man auch Neubauprojekte verfolgt. Also wir haben jetzt unser erstes Neubauprojekt übernommen, was komplett nach unseren Vorgaben gebaut wurde. Also wir sind schon vorher mal in den Neubau eingezogen, so zwei Service-Apartment-Etagen, das war 2022, aber wir haben jetzt quasi gerade in der Möblierung den ersten Neubau, der komplett nach unseren Anforderungen entstanden ist. Also Als ich den Mietvertrag gezeichnet habe, war das einfach ein Stück Land. Und jetzt steht da, Gebäude sind zwölf Apartments geworden, wo wir einfach gesagt haben, genau so soll es aussehen. Das macht für den Bauherren Sinn, das macht für uns Sinn. Das hast du halt in vielen Immobilienbereichen im Moment nicht, dass sich Neubau in der Form trägt, auch auf der Bauernseite.

Dominik Groenen [00:26:21]:
Mhm. Jetzt gibt es ja auch so, ich würde mal sagen so Hybridmodelle. Das, was du jetzt gerade beschrieben hast, klingt danach, dass du auch der Owner des Mietvertrages bist. Das heißt also, du schließt einen Mietvertrag und mietest die Fläche an. Es gibt ja jetzt auch Modelle, wo man hingeht und sagt, man hat im Grunde genommen so eine Art Management- Betreiber-Operator-Modell, wo man sagt, also das Geschäftsmodell ist das Gleiche, aber du steckst eben nicht in dem Risiko des Mietvertrages. Also uns ist das in einigen Objekten so gegangen, jetzt gerade so im gewerblichen Bereich, da hast du natürlich dann mit einem langfristigen Mietvertrag gerade in so einer Zeit Corona oder jetzt auch die Nachwirkungen, hast natürlich dann erhöhte Risiken einfach im Portfolio. Wie siehst du das oder was war deine Motivation zu sagen, okay, es ist jetzt wirklich dieses Modell, dass du der Owner bist und nicht irgendwie ein Management Operator?

Hendrik Kuhlmann [00:27:19]:
Also ich sage mal, dieses Thema Co-Hosting oder Management ist in den USA zum Beispiel wesentlich präsenter, als es das in Deutschland ist. Grundsätzlich muss man halt sehen, es gibt halt so drei Wege, wie ich dieses Geschäft betreiben kann. Ich kann das logischerweise wirklich als Owner der Immobilie selber betreiben. Also mir gehört die Immobilie oder ich kaufe was zu. Ich kann das über dieses Rent to Rent Abitrash Modell machen, sprich ich miete mir eine Fläche an und nutze die dafür oder ich mache dieses Co-Hosting Management Modell. Wir hatten zwei Einheiten hier in Augsburg bis vor kurzem, wo wir dieses Modell angeboten haben. Drei waren es sogar. Ich habe natürlich absolut gesehen, nicht solche Erträge, wie ich sie jetzt habe, wenn ich selber der Operator bin.

Hendrik Kuhlmann [00:28:03]:
So, dieses Management-Modell funktioniert typischerweise so, dass man sagt, okay, man bekommt 25 Prozent vom Umsatz plus Cleaning-Fees. Das heißt, ich kümmere mich dann als Operator die Kommunikation, ums Preismanagement. Ich kümmere mich die Abwicklung vor Ort im Sinne von Reinigung, Wäsche etc. Und dafür bekomme ich eben diese 25%. Das ist jetzt nicht so sonderlich viel, wenn ich das vergleiche mit dem, wenn ich selber einfach komplett Operator und den Mietvertrag habe, weil dann habe ich einfach eine wesentlich größere Spanne, von der ich irgendwo profitieren kann. In den USA ist das nochmal wieder ein bisschen ein Stück anders, weil du in den USA häufig in diesem Short-Term Bereich bei diesem Management nicht von kleinen Apartments oder Studios sprichst, sondern da wird das häufig wirklich auf Häuser oder in den 4-Bedroom-Units gemacht, wo einfach dein Preis pro Nacht deutlich höher ist, 25 Prozent, eine absolute Zahl, einfach ein wesentlich relevanterer Betrag ist, als wenn du das machst mit einem 30-Quadratmeter-Studio, wo der Umsatz bei Zweifeln liegt.

Dominik Groenen [00:29:20]:
Du hast oder ihr habt ja auch bei euch auf der Seite habt ihr so ein paar Cases, Fallstudien und ich verstehe das Modell ja so, du nehmen wir jetzt einfach mal das Beispiel mit dem Mietvertrag. Du schließt einen Mietvertrag für ein Apartment in Augsburg. Die Miete ist jetzt 1000 Euro im Monat und dann guckst du und rechnest aus und sagst du pass auf, was wäre im Grunde genommen irgendwie so eine Auslastung. Ich sage jetzt einfach mal 15 Stays. Nur mal als Beispiel. Pro Stay nehme ich jetzt im Grunde genommen irgendwie 150 Euro und dann weißt du im Grunde genommen, das ist der Umsatz, den du da erzielen kannst, dann rächst du noch bestimmte Kosten ab und dadurch kommt dann Overhead zustande. Ist das so das Modell?

Hendrik Kuhlmann [00:30:06]:
Ja, also grundsätzlich, du musst halt erstmal überhaupt verstehen, in was für Märkten bist du unterwegs. Das heißt, bevor du überhaupt irgendwas kalkulierst, guckst du dir mal an, in was für einem Standort bist du da eigentlich unterwegs. Je nachdem, wenn ich in Augsburg bin, habe ich nicht so viele Touristen, als wenn ich jetzt irgendwie in Berlin wäre. Wobei auch in Berlin wirst du in Mitte beispielsweise wesentlich mehr Touristen haben, als irgendwo am Stadtrand, wo dann aber vielleicht wieder eine Gewerbeansiedlung da ist. Also Das muss man schon ein bisschen verstehen. Wie ist dieser Markt eigentlich aufgebaut? Wer ist da unterwegs und für wen kann ich ein Produkt anbieten? Jetzt kannst du auf einer theoretischen Ebene ja sagen, okay, ich kalkuliere jetzt hier mal eine Musterwohnung, Das sollte man auch mal gemacht haben, aber es ist am Ende kein Wünsch dir was. Also man kommt dann eher in die Situation, dass man, ich sage mal, Outreach betreibt auf irgendeine Art und Weise und dann kriegt man Objekte angeboten, die man übernehmen kann und die muss ich dann kalkulieren. Das Erste, wenn ich jetzt irgendwie 45 Quadratmeter Apartment beispielsweise angeboten bekomme, was ich irgendwie übernehmen kann, dann muss ich mir natürlich anschauen, wie kriege ich meine Auslastung prognostiziert, wie kriege ich meinen Umsatz prognostiziert, also welche Raten kann ich aufrufen.

Hendrik Kuhlmann [00:31:17]:
Da muss ich eintauchen in das ganze Thema Wettbewerbsanalyse. Idealerweise möchte ich mir, ich sag mal, fünf bis zehn vergleichbare Inserate suchen und die durch analysieren und sage, okay, das sind auch Top-Ratings, die machen das auch so etwa auf dem Standard. Die Lage ist ähnlich. Jetzt gucke ich mir die an, wie sind die von der Performance? Und da gibt es verschiedene Wege, da Rückschlüsse zu ziehen, ungefähr wo wird die Auslastung liegen. Die Raten kann ich ganz gut ablesen und mir Mittelwerte bilden. Und dann habe ich meine, ich sage mal, Ertragsseite. Miete beispielsweise ist ja schon bekannt. Und dann muss ich meine ganzen Kosten kalkulieren.

Hendrik Kuhlmann [00:31:53]:
Also was kostet mich das Cleaning? Was kostet mich die Wäsche? Verbrauchsmittel? Wie viele Kommissionen zahle ich an die Portale? Logischerweise Umsatzsteuer muss man noch vorher rausnehmen, wenn man dann zur Umsatzsteuer beispielsweise adoptiert hat. Und dann kommt man irgendwann unterm Strich auf ein Ergebnis vor Steuern kalkulatorisch. Das soll jetzt auch nicht super optimistisch gerechnet sein, sondern natürlich konservativ. Und dann kann ich sagen, okay, mit meinen Annahmen, ich habe die jetzt noch mal gechallenged, habe hier noch zwei, drei Szenarien reingenommen, sagt, was passiert, wenn ich irgendwie 20 Euro weniger Rate habe oder 10 Prozent weniger Auslastung. Aber dann kann ich eine Entscheidung treffen und sage, ich habe mir zehn vergleichbare Objekte angeguckt. Basierend darauf habe ich hier eine konservative Kalkulation erstellt. Das Ganze rechnet sich. Ich weiß genau, wo meine Potenziale beispielsweise noch liegen.

Hendrik Kuhlmann [00:32:40]:
Und dann kann ich eine Entscheidung treffen und sagen, das Objekt macht für mich wirtschaftlich Sinn oder nicht. Man muss da ein bisschen aufpassen. Man kann sich da natürlich auch ins Klein-Klein-Klein verheddern und irgendwann bis auf die Nachkommastelle versuchen, was zu kalkulieren. Am Ende gibt es dann immer noch die echte Welt. Aber es gibt so eine Daumenregel, so ungefähr ein Drittel vom Umsatz sollte die Miete sein, nicht viel mehr. Wenn ich jetzt meine konservativen Annahmen treffe auf der Ertragsseite und ich komme bei einem Drittel in etwa raus, dann sollte der Case grundsätzlich funktionieren, weil du hast eigentlich so einen Drittel Mietkosten, du hast einen Drittel ganz normale Kosten des Objektes als solches, Betriebsaufwand, Reinigungspersonal, etc. Und dann bleibt vor Steuern ein Drittel übrig. Dieses Drittel würde man zum Beispiel für den eigenen Overhead nutzen, aber natürlich da auch seine eigene Marge draus ziehen.

Hendrik Kuhlmann [00:33:38]:
So, und da gucken wir auch natürlich immer ein bisschen drauf. Jetzt machen wir das Ganze nochmal mit einem etwas größeren Rad, mit größeren Gebäuden, mit mehr Einheiten. Aber das Prinzip ist das gleiche.

Dominik Groenen [00:33:51]:
Und welche Rolle spielt, also die Portale sind ja insofern relevant, weil sie einfach die, oder weil darüber die Nachfrage einfach kommt also angefangen von Airbnb über andere also ist wahrscheinlich jetzt nicht nur Airbnb sondern auch Fevo oder oder andere Seiten die es da irgendwie gibt aber Ist das so oder betreibt ihr da auch noch relativ viel eigenes Marketing lokal?

Hendrik Kuhlmann [00:34:22]:
Also grundsätzlich spielen die Portale erstmal gerade zum Anfang eine sehr, sehr wichtige Rolle. Also es gibt die beiden, ich sag mal, großen Player in diesem Short-Term-Rental-Bereich oder eigentlich drei. Es gibt Airbnb, es gibt Booking, es gibt VRBO, Expedia, die man kennen muss. In Deutschland ist es so, dass tatsächlich, das denkt man am Anfang gar nicht, Booking wesentlich größer und wesentlich mehr Buchung dir bringen wird als Airbnb. Gerade wenn die Häuser größer werden, also wenn du jetzt vielleicht nicht eine Ferienwohnung hast, sondern ein Boardinghaus mit fünf, sechs Apartments, da wird Booking für dich eine wesentlich wichtigere Rolle spielen, als Airbnb das tut. In den USA ist das komplett gedreht. Also USA, Short-Term Rental Markt, Airbnb ist der Platzhirsch. Bei Booking, da kannst du teilweise wirklich lange warten, bis da was geht.

Hendrik Kuhlmann [00:35:12]:
Aber das muss man wissen. Das heißt, gerade wenn ich zum Beispiel in einer Stadt bin wie Augsburg, wo ich auch Geschäftsreisende brauche, die buchen überwiegend bei Booking.com. Also ich brauche beide. Macht auch Sinn, damit ich mich nicht von einer der beiden Plattformen irgendwo abgemacht habe. Und dann muss man diese Portale sich so ein bisschen vorstellen wie Werbeplattformen. Also im Prinzip mache ich meine Lead Generierung dadurch. Das heißt, ich kriege meine Reservierungen rein, aber die Leute entdecken mich auch. Das heißt, wenn ich irgendwann mal so etwas wie eine Brand addiere und das, ich sage mal, smart mache, dann kennst du das selber, wenn du ein Hotel buchen möchtest, du bist bei Booking unterwegs, du siehst, ah, hier Hilton hat da ein ganz schönes Haus, das nächste, was du machst, du gehst auf die Hilton-Webseite und guckst, was du da

Dominik Groenen [00:35:58]:
Total, safe.

Hendrik Kuhlmann [00:35:59]:
Safe, dasselbe macht man bei Airline, Dasselbe funktioniert aber auch im Short-term-Rental-Bereich. Das heißt, wenn du zum Beispiel irgendwie feststellst, hey, warte mal, das sind Bright Apartments, dann googlest du Bright Apartments, dann kommst du auf unsere Webseite und kannst bei uns direkt buchen. Also insofern ist das ein klassischer Werbeplatz so gesehen. Natürlich kommen da auch Reservierungen drüber zustande, das ist auch gut und ist auch geil muss man sagen, weil du das ist ein Geschäftsmodell, du brauchst erstmal gar kein Geld ausgeben für Marketing, du musst niemanden, du musst keinen Vertrieb zu den Gästen machen, weil dafür hast du die Portale und tatsächlich geht das teilweise in Stunden, dass du inservierst und deine erste Buchung hast.

Dominik Groenen [00:36:38]:
Erinnert mich jetzt so ein bisschen auch an, also wir haben auch bei uns so in der Gruppe, haben wir auch so Gastronomie, wo wir, also das, was du beschrieben hast, jetzt mit Liferando gleichzusetzen ist. Das Schöne bei Liferando, das Schöne bei Liferando, also wir haben unter anderem, also wir haben auch selber einen Foodtruck und ein Foodtruck-Konzept und das Coole ist, und wir haben noch ein anderes Gastro-Konzept, so ein Coffee-Shop-Konzept und das Coole da ist ja einfach, du bist auf Lieferando gelistet, du switchst on und in dem Moment kriegst du halt Bestellungen einfach rein und das was wir dann auch gemacht haben ist, ich meine das ist ja auch bei Apartments denkbar, dass wir sagen, du pass auf, wir holen uns den Kunden zum ersten Mal da und inzentivieren dann im Grunde genommen beim zweiten Mal und sagen zum Beispiel, du hast keine Liefergebühr oder du kriegst 5% Discount oder whatever. Und das ist natürlich dann ein smarter Zug, den du in der Regel halt mit vielen Geschäftsmodellen in vielen Bereichen einfach machen kannst. Also buchst du das nächste Mal direkt über Bright mit dem Code irgendwie Bright 10 und Chris, weißt du?

Hendrik Kuhlmann [00:37:40]:
Genau das. Genau das. Wir haben alle möglichen Werbermittel bei uns natürlich in den Apartments, weil ich generiere den Kunden zum ersten Mal über Airbnb, über Booking etc. Und danach ist es an mir, Brand Awareness zu schaffen und eben genau, was du sagst, zu incentivieren und zu sagen, hey, das nächste Mal hier 5 % Off-Booker uns direkt selben.

Dominik Groenen [00:38:00]:
Genau, safe, ja. Weil du dann eben dementsprechend auch nichts mehr an die Plattform abgibst, ne. Und du das quasi nur einmal gemacht hast, der Kunde aber vielleicht öfter travelt und vielleicht auch geschäftlich unterwegs ist und nicht nur einmal im Monat in Augsburg ist, sondern zehnmal im Jahr nochmal als Beispiel. So Und dann hast du darüber im Grunde genommen halt den Return und auch die Awareness einfach, die du, die du dann halt brauchst. Du hast gerade ganz kurz, das finde ich nochmal spannend, du hast gerade nochmal kurz das Thema angesprochen, Branding oder Awareness. Ich bin selber so ein total Interior verliebter Typ. Was genau macht ihr da? Geht das so ein bisschen wie in den Hotelbereich? Also ich denke jetzt mal so an Pflegebereiche, Handtücher, was auch immer. Also spielt ihr die Marke schon sehr stark in dem Apartment aus oder wie weit geht das?

Hendrik Kuhlmann [00:38:49]:
Also immer mehr mittlerweile. Ich sag mal der Klassiker mit dem wir logischerweise angefangen haben, erstmal hatte das Kind überhaupt einen Namen. Dann waren aber irgendwann Visitenkarten. So das ist so 2020. Mittlerweile siehst du die Brand natürlich an verschiedensten Stellen. Wir haben eigentlich alles durchgebrandet, was wir so an irgendwelchen Schildern im ganzen Gebäude oder auch in den Apartments selber haben. Also wir haben einen Aufsteller, dass du uns bei Instagram markieren kannst und zum Beispiel Travel Credit irgendwo gewinnen kannst. Wir haben logischerweise was für Rebooking und so weiter.

Hendrik Kuhlmann [00:39:22]:
Wir gehen jetzt wieder ein Level tiefer rein. Hier hinter mir, wer sich das gerade irgendwo anschaut, sieht man das. Wir haben jetzt diverse Produkte auch. Das sind teilweise Nüsse, die in unserem Packing reinkommen. Ja, das

Dominik Groenen [00:39:35]:
ist mega. Ich finde es geil.

Hendrik Kuhlmann [00:39:37]:
Jetzt sind wir gerade dabei, dass wir so Bottled Water haben, in so einem Tetra Pak. Das ist komplett gebrandet, kostenlos für unsere Gäste. Wir haben einen Neubau, den wir demnächst auch wahrscheinlich aufmachen werden, im Januar, Februar. Da gehen wir gerade im Interior-Konzept tiefer rein und sagen, okay, wo kann man unsere Brandfarben denn hier wiederum gut anbringen? Da ist jetzt zum Beispiel im aktuellen Ruhestand das Ganze so, dass wir sagen, okay, das Sofa zum Beispiel hat Brandfarbe, also iconic piece oder so ein Läufer, der über das Bett drüber geht, dass der in Brandfarbe ist. Also das sind so Gedanken, die wir uns machen. Dann natürlich die Kommunikation ist durchgebrandet. Das heißt, unsere, das nennt sich die virtuelle Gästereise, wo du dich online eincheckst, wo du deinen Code bekommst. Da bist du natürlich überall mit der Brand konfrontiert.

Dominik Groenen [00:40:27]:
Was ich halt einfach cool finde und wir beschäftigen uns auch sehr, sehr viel damit und haben das im Office-Bereich so gemacht, was du gerade beschrieben hast, so dieses Awareness-Thema. Ich habe mich mal mit einer coolen Company unterhalten, wo man wirklich dann hingegangen ist und gesagt hat, okay, das haben wir zum Beispiel in den Offices gemacht, wir haben dann gesagt, du pass auf, es gibt ganz bestimmte Dinge, die du dann halt in dem Office hast, die dann hier aber hinterher auch gekauft werden können. Also ich mache jetzt mal als Beispiel, wenn du in einem Apartment bist und hier hat ein geiles Granola in der Küche stehen, dass du dann sagst, ey pass auf hier, du kannst das hinterher bei uns auch im Bright Online Shop bestellen, und schickst dir irgendwie das Granola oder die Cookies oder whatever, lässt du die irgendwie nach Hause schicken, weil du sagst, boah, das habe ich da bei dem Stay gegessen, das hat mir geschmeckt, das sah cool aus und ich habe jetzt die Möglichkeit, so ein Stück weit mein Bright-Feeling oder mein Bright-Gefühl mit nach Hause zu nehmen. Also das finde ich halt geil, weil du kannst damit halt so viel machen. Und ich glaube, wenn du mal irgendwann so dieses Konzept stehen hast, dann ist der Kreativität auch keine Grenzen gesetzt. Ich bin schon seit fast 15 Jahren, glaube ich, bin ich so Priority Member bei Marriott und übernachte, wenn es geht, in der Regel immer bei Marriott, aber vor allen Dingen auch bei Westin. Und was ich bei Westin cool finde, dass die einen eigenen Shop haben, wo du alle Sachen, die du in einem Westin Zimmer findest, Kerze, Duft, Kissen, Bezüge, komplett haben. Und ich bestell mir regelmäßig, weil ich das Hotel feier und weil ich auch so diesen ganzen Vibe da drin feiere, bestelle ich mir halt öfter dann schon mal irgendwie die Kerze oder das Raumspray oder so, weil ich das irgendwie cool finde, weißt du?

Hendrik Kuhlmann [00:42:15]:
Ja, da kann man viel machen. Man muss halt da auch aufpassen, was macht jetzt wirklich Sinn. Ich war mal in einem Hotel bei einer Besichtigung, weil wir eben das geprüft haben, ob wir das vielleicht übernehmen. Die haben auch versucht, so Merch zu verkaufen. Das war aber eher, also wirklich cringe so ein bisschen, was die da angeboten haben, sodass man den Regenschirm irgendwie kaufen konnte, aber

Dominik Groenen [00:42:37]:
für 20

Hendrik Kuhlmann [00:42:38]:
oder 25 Euro, wo ich sage, das ist ein Ding in allen Ehren, so cool. Das passt irgendwie nicht ganz. Auf der anderen Seite, das möchte ich vielleicht auch dazu sagen, so fängt man logischerweise nicht an und das ist auch überhaupt nicht erforderlich, in diesen Bereich einzusteigen. Das ist halt etwas, wo ich so ein bisschen dieses, ich bin neugierig, neue Sachen, ich feiere das. Nicht jeder braucht das. Also das ist auf jeden Fall nicht irgendwie ein absolut erfolgskritischer Punkt, aber wenn man da ein bisschen Ambitionen hat, dann kann man sich, wie du sagst, da natürlich total ausdrücken.

Dominik Groenen [00:43:19]:
Wenn du dir jetzt mal so ein bisschen die Reise anguckst von Bright und so in den letzten Jahren, ich meine, jetzt geht der Podcast ja so ein Stück weit auch im Kern die Themen so Herausforderungen, Rückschläge, was ist so irgendwie schief gelaufen, wenn du jetzt mal so an die Zeit denkst, seitdem du in diesem Business bist, gab es schon mal den Punkt, wo du gesagt hast, okay Leute, ich habe keinen Bock mehr, ich hänge das an den Nagel, Ich gehe doch vielleicht irgendwie wieder in Corporate zurück. Ich meine, wir haben so eine Phase wie Corona dazwischen gehabt. Gab es so was oder hast du so den Moment eigentlich nicht gehabt?

Hendrik Kuhlmann [00:43:58]:
Also es gab natürlich irgendwie nicht nur Höhen und Tiefen, gab es auch. Es gibt ganz viele Sachen, die ich mir gerne auch 2019 sagen würde, die ich heute weiß, die ich damals noch nicht wusste. Grundsätzlich muss ich sagen, dass alles seinen Sinn hatte und auch gut war, diese Erfahrung zu machen. Beispiel, die Pandemie war für uns im ersten oder für mich im ersten Moment ein wirklicher Schock. Die kam ja, also März 20 ging das mit den Lockdowns los. Das waren also so ungefähr zehn Monate, nachdem wir die erste Wohnung aufgemacht haben. Die erste Wohnung ist gut gelaufen, richtig gut gelaufen. Also kam dann Wohnung zwei und drei dazu.

Hendrik Kuhlmann [00:44:37]:
So, dann waren wir irgendwie immer kurz. Dann kamen Anfang 20 die nächsten drei Einheiten dazu. Das heißt, zu dem Zeitpunkt, wo die Pandemie losging und dieses ganze Lockdown-Thema da war, waren es halt sieben Einheiten, sechs, sieben Einheiten. So und wir haben zu der Zeit, ich habe mir da mal Screenshots gemacht und alles, wir haben weit über 100 Stornierungen innerhalb von wenigen Tagen gekriegt. Wir sind eigentlich gut gebucht. Vor allen Dingen, das ist März, es gibt ja eine Saisonalität und Januar und Februar sind jetzt nicht die High Season Monate, sondern da ist einfach ein bisschen weniger los, außer in Florida, das ist ein bisschen anders. Du kommst aus dieser Zeit raus. Du hast gerade mehrere neuen Einheiten an den Start gebracht.

Hendrik Kuhlmann [00:45:22]:
Natürlich hast du auch investiert. Die sind jetzt gerade fertig und dann fliegen dir alle Reservierungen aus dem Kalender. Das war schon ein Moment, wo ich gesagt habe, puh, war es das jetzt so? Wie geht man damit Da war ich ja zu der Zeit noch bei der Bahn, also da war ich ja noch nicht komplett selbstständig. Das heißt, ich hatte ja auch zeitgleich bei der Bahn ein Riesenthema, weil Die Abteilung, die ich geführt habe, das muss man mal dazu sagen, waren Betriebsplanungsabteilungen im Nahverkehr. Und in der Zeit, als es mit der Pandemie losging, ging es da auf einmal auch richtig zu. Weil da ging es bei der Bahn auf einmal Notfahrpläne und so weiter. Wie strecken wir das alles Personal, das vielleicht ausfällt und so weiter. Und unsere Abteilung war die Abteilung, die das geplant hat.

Hendrik Kuhlmann [00:46:10]:
Das heißt, ich hatte, ich sag mal wirklich den Kram am Dampfen bei mir in meinem Flight-Business, weil alle Reservierungen auf dem Kalender und bei der Bahn auch, weil bitte einmal Notfahrplan planen. Das war schon eine Challenge, aber ich habe mir irgendwie gesagt, ich sehe das nicht ein, dass das jetzt vorbei sein soll, weil nach allem was ich vorher gemacht habe und ich habe gerne im Nachtleben Sachen gemacht, ich habe gerne Events gemacht, muss ich auch ehrlicherweise sagen, so abseits von dem Street-Hood-Thema bei dem ganzen Kram, den ich vorher gemacht habe, da ist nicht wirklich was übrig geblieben. Ich habe auch mal Clubs betrieben, Hat riesen Spaß gemacht, geile Zeit gehabt, coole Partys gefeiert, aber unter dem Strich, wie Geld übrig geblieben ist da auch nicht wirklich. Da habe ich gesagt, jetzt habe ich hier was, ich sehe das kann man skalieren, ich sehe das funktioniert, ich sehe das macht mir Spaß und jetzt, nee, da habe ich einfach nicht eingesehen, dass es vorbei sein soll. Und dann hat sich eigentlich durch so ein paar Züge, die ich gemacht habe, ganz gut ergeben, dass die kalender auf einmal wieder voll wurden business travel war immer noch möglich hotel kam teilweise zugemacht auf einmal war beruf zu wieder voll vielleicht nicht ganz so teuer wie vorher aber es war kein thema und ich sag mal dann ist natürlich auch bei uns so gewesen, da ist meine Reinigungskraft ausgefallen, weil irgendwie mit Covid sich angesteckt. So, dann musstest du das irgendwie neben dem Job jonglieren, dann sind da alle. Also das war schon eine ziemlich anstrengende Zeit auch, aber wo ich mich durchgebissen habe und vor allen Dingen wo ich gesehen habe, wie stark eigentlich dieses Businessmodell dahinter ist.

Dominik Groenen [00:47:54]:
Wie haben die Vermieter reagiert in der Zeit? Weil ich erinnere mich, bei uns war das auch so, wir haben dann auch Kündigungen reingeguckt, reinbekommen, Auslastungen waren nicht mehr so da, wie sie da waren, aber du hast selber eben in diesen langfristigen Mietverträgen gesteckt, die ja auch mit einer monatlichen normalen Miete irgendwie gleichgesetzt sind und es gab dann ja teilweise auch Vermieter, die dann, sag ich mal, Incentives gegeben haben oder die gesagt haben, okay, hier, wir erlassen dir Teile oder irgendwie sowas. Hattet ihr das auch oder seid ihr dann so dadurch oder musstet so da durchgehen?

Hendrik Kuhlmann [00:48:28]:
Wir sind so ziemlich so da durchgegangen.

Dominik Groenen [00:48:31]:
Okay. Also zum

Hendrik Kuhlmann [00:48:31]:
Zeitpunkt, wo es uns ja sofort erwischt hat, da war ja noch gar nicht klar, was ist jetzt mit der Sache. Also auch diese Incentives, von denen du sprichst, oder dass man mal irgendwie sagt, wir reduzieren die Miete und so weiter, Das kam ja erst so richtig auf April, Mai, Juni. Das war aber ja nicht unser Schockmoment. Da waren wir durch den Schockmoment schon durch und hatten wieder vernünftige Auslastung. Das heißt, wir hatten keine Rent Reductions oder sowas, sondern haben eigentlich durchgezahlt. Wir haben zwar auch mal mit denen gesprochen und gesagt, hey, für uns erwischt das so und so und so. Wir würden uns freuen, wenn wir uns da vielleicht ein bisschen flexibler entgegenkommen, wenn wir mal an mein Thema reinlaufen, aber so wirklich gebraucht haben wir das eigentlich nicht.

Dominik Groenen [00:49:13]:
Okay, okay. Inwiefern ist eigentlich jetzt so, also du hast jetzt so von 90 Wohnungen gesprochen, 18 verkauft. Jetzt wird es ja sicherlich auch a regionale Unterschiede geben und vor allen Dingen auch Unterschiede in den jeweiligen Ländern, weil du sprichst ja davon, dass ihr mit den Einheiten, die du hast oder die auch dann teilweise halt diejenigen haben, die mit deinem Kurs oder mit deinem Programm arbeiten, auch in anderen Ländern, was sind da so die größten Herausforderungen einfach, also sage ich mal länder-based?

Hendrik Kuhlmann [00:49:49]:
Ja, also grundsätzlich musst du dieses Regulierungsthema vor allen Dingen mal ernst nehmen. Das tun leider viele bis heute nicht und du musst es auch mal durchdringen und wirklich verstehen, wie funktioniert das eigentlich. Es ist ganz schön zum Beispiel Deutschland und USA gegenüber zu stellen. Per se, wenn es solche Regulierungen gibt, ich finde, das ist immer eine gute Sache, weil du hast einfach einen Rahmen und du kannst dich da einlesen, du kannst dich informieren und dann kannst du dich auch an die Regeln halten. Schwierig wird es, wenn das nicht ausreguliert ist, weil dann kann im Zweifel nachreguliert werden und du schaust, ich sag mal, in die Röhre. In beiden Ländern ist es eigentlich so, dass es sehr klare Vorgaben gibt. In Deutschland läuft das Ganze übers Baurecht. Das heißt, in Deutschland musst du immer sogenannte Nutzungsänderungen machen.

Hendrik Kuhlmann [00:50:36]:
Das heißt, jede Immobilie hat ja eine gewisse Nutzungsart, unter der sie mal genehmigt wurde. Also da ist die normale Wohnung eine normale Wohnung, da ist das Büro ein Büro, die Praxis eine Praxis. Und wann immer du eine andere Nutzung da dauerhaft betreiben möchtest, musst du dir das genehmigen lassen. Das heißt, da macht man dann aus dem Büro eine Ferienwohnung oder aus der normalen Wohnung eine Ferienwohnung. Das läuft über einen Bauantrag, da gibt es Anforderungen. Nicht überall kann man zum Beispiel Ferienwohnungen eröffnen, weil in anderen Bereichen muss Wohnen im Vorrang stehen. Ist auch logisch, wenn ich jetzt eine Chemiefabrik irgendwo bauen möchte, kann ich das nicht im Wohngebiet machen. Damit kann man sich beschäftigen.

Hendrik Kuhlmann [00:51:15]:
Da gibt es Experten, Architekten, die sich darauf spezialisieren und dann kannst du dir das genehmigen lassen. Was viele leider nicht auf dem Schirm haben, ist, dass sie das auch machen sollten. Es gibt ganz viel, es kommt auch teilweise von den Bauämtern, dieses, wir machen das schon seit so vielen Jahren, da hat ja noch nie jemand interessiert und das ist ja hier immer geduldet und toleriert. Damit ist halt mittlerweile langsam komplett vorbei. Also entweder hast du eine Genehmigung oder dir fliegt das früher oder später die Ohren, weil der ganze Immobilienmarkt, auch die Wohnungswirtschaft in Deutschland, da haben wir halt einfach Probleme. Und dementsprechend soll Wohnraum konserviert werden. Das heißt, es werden immer höhere Anforderungen auch gesetzt, dass eben kein Wohnraum mehr verloren geht. Das finde ich auch völlig okay und gut.

Hendrik Kuhlmann [00:52:01]:
Es gibt eine gute Option dazu, das sind nämlich Gewerbeflächen. Auf jeden Fall, wenn dann so eine Regulierung eingeführt wird, die sagt, also Wohnraum bleibt hier Wohnraum die nächsten sechs Jahre, da wird gar nichts umgewandelt und du hast deine Genehmigung dafür nicht. Zum einen kriegst du sie dann auch nicht mehr, zum anderen, wenn du weiter machst, wird das richtig teuer. Wenn man sich jetzt solche Städte anguckt, München ist sowas oder Berlin, Hamburg, aber auch mehr und mehr kleinere Städte, man kann das da immer noch machen, aber du musst halt auf Gewerbeimmobilien gehen. Leerstehende Büros gibt es auch manche, die würden sich wunderbar eignen. Also man kann das sauber machen, sollte man auch. Wenn man da wirklich mal wachsen möchte, ist man im Commercial-Bereich. In den USA ist das wiederum ein bisschen anders.

Hendrik Kuhlmann [00:52:44]:
In den USA im Gegenzug dazu, Deswegen muss man sich halt auch einarbeiten in die lokalen Regulierungen. Wir haben jetzt in Florida unsere drei Units. Von Lauderdale in der Nähe von Miami. Jetzt muss ich, wenn ich da tätig werden möchte, erstmal einen Rahmen schaffen, mit dem ich tätig werden kann. Das heißt, ich brauche in irgendeiner Form eine Entität vor Ort, die rechtlich handlungsfähig ist. Also LSC gründen. So was heißt das. Ich muss erst mal, irgendjemand muss die gründen, irgendjemand muss sie vertreten, irgendjemand muss die steuerlich beraten.

Hendrik Kuhlmann [00:53:15]:
Das heißt, ich muss mir erst mal diese Struktur überhaupt aufbauen, im Ausland was machen zu können. Und dann die Regulierung ist ein bisschen anders als in Deutschland. Für diesen Shorter Rental Bereich, da kann das schon sogenanntes Residential sein. Aber ich brauche dann auf zum Beispiel State-Ebene, auf County-Ebene und auf lokaler Ebene Genehmigung. Beispiel Fort Lauderdale. Wir brauchen für den Bundesstaat Florida eine Genehmigung. Die ist relativ einfach zu bekommen. Das einfach kann man online beantragen.

Hendrik Kuhlmann [00:53:47]:
Wir müssen uns komplett bei Broward County anmelden, auch County-Text zahlen und so weiter. Und dann Fort Lauderdale selber hat einen 20-seitigen Anforderungskatalog, was du einfach alles erfüllen musst, diese Lizenz zu bekommen. Und die läuft auch ab. Also in Deutschland, zum Beispiel, wenn ich aus einer Brune Ferienwohnung mache, dann ist das so. Dann ist das jetzt eine genehmigte Ferienwohnung und das bleibt so, weil die Nutzung weiter im Mobil ist geändert worden. In den USA kriegst du eine Lizenz, die läuft dann für ein Jahr und dann darfst du relizenzieren. Das sind so die Unterschiede. Und so einfach dieser Wechsel einer Nutzungsart zur anderen ist zum Beispiel in den USA aufgrund von Zoninganforderungen auch komplett was anderes.

Hendrik Kuhlmann [00:54:31]:
Also in Deutschland haben wir zum Beispiel in Dortmund ein ganzes Gebäude, es war vorher Büro, das ist dann einfach umgenutzt worden zu Service Apartments, 30 Stück. In den USA irgendwie so ein Office Space, umwandeln eben auf einmal Hospitality. Das dauert Jahre.

Dominik Groenen [00:54:49]:
Ja, ja. Ich habe mal durch Zufall in Köln, das fand ich mal ganz spannend, ich war war irgendwie ein paar Tage da, hatte mal geschäftlich zu tun und ich meine, ich weiß jetzt nicht mehr genau, wo es war, aber ich meine irgendwie so Fenloher Straße oder sowas da. Da ist mir dann sofort so eine Marke ins Auge gesprungen, Join Living oder sowas heißt die. Und da habe ich das zum ersten Mal so richtig auch sichtbar wahrgenommen, weil die das auch dann ganz cool gemacht haben mit dem Branding, mit der Marke. Das war dann draußen an dem Gebäude auch angebracht. Wenn du die Lobby reingegangen bist, hatten die da auch so eine Art, also das, was bei uns quasi ein Community Manager ist, war dann da irgendwie so ein Front Desk, also so quasi Check-in und so. Und da hat man dann halt auch gemerkt, okay, cool, das ist jetzt halt auch irgendwie so eine Art, ja, einfach Branding und Marke, was damit einfach betrieben wird. Wie nimmst du so das Thema Konkurrenz wahr? Also gerade so in den Ecken, in denen ihr seid oder sagst du, du guckst dir eigentlich mit Absicht auch Standorte oder auch sage ich mal Bereiche an, wo es eigentlich nicht so viel gibt?

Hendrik Kuhlmann [00:55:57]:
Also das ist natürlich ein Thema, Wettbewerbe im Auge zu halten. Jetzt sind wir nicht in den Top 7 Städten. Also wir sind jetzt nicht in München, wir sind nicht in Hamburg, sondern wir sind teilweise in einer Stadt wie Lippstadt. Hat bereits nicht jeder auf dem Schirm und dementsprechend ist auch das Angebot. Da gibt es keine Hiltons und Marriotts, da gibt es nicht so super viele professionelle Gastgeber und da können wir uns relativ leicht Marktanteile holen. Nichtsdestotrotz, was man sehen kann, 2019 war das, dass du zum Beispiel bei Airbnb richtig professionelle Inserate findest, das war noch eine Seltenheit. Das hat sich verändert. Natürlich, der Markt hat sich professionalisiert, es gibt mittlerweile viel Content dazu und da ist es schon auch anspruchsvoller geworden sich durchzusetzen.

Hendrik Kuhlmann [00:56:38]:
Also da reicht es heute nicht mehr, dass man mal alle Textfelder ausfüllt, sondern muss man schon noch ein paar Sachen mehr machen. Aber ist es kein Ding der Unmöglichkeit und es gibt nach wie vor immer noch super viele Leute, das komplett unprofessionell machen. Und wenn man sich Marktanteile holt, dann entweder von dort, wenn man jetzt irgendwie Ferienwohnung gegen Ferienwohnung vergleichen würde. Wir haben einen Kunden in der Beratung, der ist in so einer typisch deutschen touristischen Gegend unterwegs, wo wirklich die Ferienwohnungen, die da sind, die sind so in den 90ern mal abfotografiert worden mit Fliesentisch und Röhrenfernseher und seitdem sind die so. Der sagt, er räumt da einfach alles ab. Wenn er das sieht, dann reibt er sich die Hände, weil er weiß, okay, das sind meine Marktanteile, die kommen jetzt einfach zu mir. Einfach nur, weil er der Einzige ist, der es da richtig professionell macht. Wenn die Gebäude wiederum größer werden, sowas wie wir in Dortmund zum Beispiel, drei mit 30 Einheiten, da interessiert mich persönlich gar nicht, was in dem Ferienwohnungsmarkt unterwegs ist, weil das ist nicht mehr mein Wettbewerb.

Hendrik Kuhlmann [00:57:36]:
Ich muss 30 Apartments voll machen und nicht eins. Das heißt, da sind wir zum Beispiel im Vergleich zur Hotellerie und auch da würde man sich wundern, wie viel, ich sag mal, wie weit das teilweise zurückhängt. Alleine so etwas wie dynamisiert seine Preise mal anpassen auf Angebot und Nachfrage, das machen logischerweise die Ketten oder modernere Boutique-Hotels. Aber es gibt so viele Hotels, die kannst du einfach bei den Preisen schon abhängen, weil die immer starke 100 Euro kosten. Ja. Und sehr, sehr viele andere Sachen. Also ich muss das ganz ehrlich sagen, nur weil da Hotel drauf steht, heißt das bei weitem nicht, dass die irgendwie für Booking.com oder Expedia ein besseres Wissen hätten als wir. Im ganzen Gegenteil, die lassen wir teilweise einfach auch im Ringen stehen, weil wir, ich sag mal, da wirklich am Ball bleiben.

Hendrik Kuhlmann [00:58:26]:
Und insofern holt sich dieser ganze Service-Apartment-Bereich auch Marktanteile von der Hotellerie. Weil was hast du nicht? Du hast nicht Schlange stehen beim Check-in oder irgendwie eine Reisegruppe beim Frühstück vor dir. Du hast mehr Platz, du hast ein besseres WLAN und musst dafür nicht extra zahlen. Du hast nicht so ein Badezimmer mit einer Plastikdusche. Es gibt auch sehr, sehr viele Vorteile, die Appartements irgendwie gegenüber Hotels ausspielen können. Du kannst dir selber was kochen. Wenn du gehst, gehst du. Du musst nicht nur noch die Rechnung abholen nach von anderen, die dann noch irgendwie die Rechnungsadresse ändern wollen.

Dominik Groenen [00:59:03]:
Ja, ja, total. Klar.

Hendrik Kuhlmann [00:59:05]:
Es gibt Potenziale, wo man sich Anteile holt im Markt.

Dominik Groenen [00:59:08]:
Du hast jetzt gerade so das Thema Software angesprochen. Ist das was, wo ihr dann gesagt habt, okay, du suchst dir dann eine Lösung, weil gerade so dieses, sage ich mal, Real-Time-Pricing oder auch, sage ich mal so, Pricing ist natürlich ein Thema. Aber habt ihr da auf eine bestehende Lösung, seid ihr gegangen oder habt ihr da auch schon irgendwie eine eigene oder habt dem ganzen euren eigenen Touch gegeben?

Hendrik Kuhlmann [00:59:35]:
Also erstmal muss man sagen, dieser IT oder Software Bereich, die ganzen SaaS-Lösungen rund diesen Short-Term-Rental-Markt herum, ist explodiert in den vergangenen Jahren. Es gibt wirklich sehr, sehr viele Lösungen, sehr coole Sachen, die man da machen kann. Und deswegen ist aus meiner Sicht jetzt keine Notwendigkeit da, dass wir selber was irgendwie coden und auf den Weg bringen. Was man schon sagen muss, oder was wir auch gemacht haben, du musst dir halt deinen sogenannten Tech Stack, also die Zusammensetzung der Tools, die du nutzt, selber konfigurieren. Und da kann man sich auch sehr, sehr drin verlieren. Also beispielsweise das, was wir jetzt nutzen, wo ich sage, hey, das ist jetzt der Tech Stack, mit dem wir für die nächsten Jahre absolut gerüstet sind. Das hat ein halbes Jahr gedauert bis ich gesagt habe, jetzt habe ich alle Puzzleteile zusammen. Das ist es und so läuft das für uns perfekt.

Hendrik Kuhlmann [01:00:31]:
Weil da hast du das ausgetestet, dann hast du festgestellt, warte mal, das funktioniert dies und jenes nicht so gut. Also es ist nicht trivial, muss man aber auch sagen, es gibt hier unterschiedliche Level. Wer jetzt startet mit einer Ferienwohnung, der braucht sich mit so etwas wie TechStack noch gar nicht auseinandersetzen. Da gibt es coole Lösungen, die haben erstmal alles drin, was er braucht. Auch wenn man jetzt irgendwie zehn Apartments betreibt, dann muss man es nicht komplizierter machen, als es ist und sein muss. Wir sind natürlich an einem Punkt, wo ich sage, okay, wir wollen über die nächsten Jahre ja nicht nur irgendwie 90 oder 100 Einheiten, sondern ich möchte das wirklich groß bauen. Ich bin neugierig, schaffe ich das? Und dementsprechend muss ich die IT ja auch darauf ausrichten.

Dominik Groenen [01:01:17]:
Ja, total. Das, was wir gemerkt haben, ist, also wir haben es damals so gemacht, wir haben auch erst eine White-Label-Lösung genutzt für unsere Short-Term-Office- Coworking-Shirt-Office- Locations und haben dann einfach gemerkt, okay, es gibt halt bestimmte Anforderungen im Alltag, die du über so eine White-Label-Lösung nicht abbilden kannst. Und dann sind wir quasi hingegangen und haben dann eben aus den Erfahrungen, die wir so zwei Jahre gesammelt haben, haben wir dann auch eine eigene Lösung entwickelt, was zu dem Zeitpunkt für uns dann auch sinnvoll war, was ganz cool war, weil es bestimmte Dinge dann halt gelöst hat, die so eine White-Label-Lösung nicht kann. Aber das ist natürlich dann auch nochmal immer ein bisschen abhängig. Bei uns war es zum Beispiel ein Game-Changer Access Control. Also vorher, du musst dir vorstellen, bei der ersten Location, die wir gemacht haben, da hat halt jeder irgendwie, also jeder hat einen Schlüssel bekommen, jeder hat zu seinem Büro einen Schlüssel bekommen und hinterher ging es dann halt darin, dass wir gesagt haben, okay, alles klar, es gibt jetzt eine App und mit der App kannst du im Grunde mal auf der einen Seite dein Office öffnen. Wir sammeln aber auch Daten. Plus wir können eben auch, sage ich mal, Leuten Freigaben geben, in das Gebäude reinzukommen oder in einen Meetingraum reinzukommen nach den nach den Geschäftszeiten vielleicht 20 Uhr abends oder am Wochenende.

Dominik Groenen [01:02:38]:
Also da habe ich halt gemerkt so Access und das ist halt eigentlich auch schon ein richtig spannendes Thema, weil das ist natürlich auch hat schon relativ viel Impact auf auch User Experience einfach. Also wie derjenige reinkommt, öffnen Türen und und und. Es ist eigentlich schon ein ganz cooles Thema.

Hendrik Kuhlmann [01:02:57]:
Ja, also ist bei uns auch so, ist auch in der in der Guest Journey, Also wenn Gäste zu uns kommen, einer der größten Knackpunkte, dass das einfach sauber funktioniert. Niemand hat Lust, nachts eins anzukommen und dann geht die Tür nicht auf.

Dominik Groenen [01:03:13]:
Oder Schlüssel suchen oder so was. Ich erinnere mich an einmal, ich habe so ein Erlebnis gehabt, also ich glaube, das ist auch so ein Phänomen, was viele halt machen in dem Bereich, die haben dann so einen Lock irgendwie an der Haustür, und dann musst du irgendwie einen Code da eingeben, dann ist ein Schlüssel da drin. So, und ich stand einfach da, und dieser Lock ist nicht aufgegangen. So, Und ich stand da bestimmt irgendwie eine Stunde, hab den Vermieter angerufen und und und. Und es klappte und klappte und klappte nicht. Also es war auf jeden Fall auch richtig nervig. Und ähm, äh, aber das war auch zum Beispiel, das war lustig. Das waren Gebäude, da waren bestimmt irgendwie, Ich weiß nicht, wie viele Wohnungen da drin waren, so 20? Und dann war da vorne ein Zaun und dann waren 20 Loks an diesem Zaun.

Dominik Groenen [01:03:52]:
Also jeder hatte diesen Lok da dran, weißt du? So, da musstest du erst mal gucken, was ist jetzt der richtige Lok? Da waren zwar teilweise Nummern drauf, aber teilweise auch nicht. Also es war auf jeden Fall ein bisschen

Hendrik Kuhlmann [01:04:02]:
Die Typ-Diff von Wings.

Dominik Groenen [01:04:04]:
Ist so, ja. Ist so. Ich bin noch auf was gestoßen, sieht man bei dir auch im Hintergrund. Du hast dann über das Geschäftsmodell und über das, was du machst, dann ein Buch geschrieben, was 2 Zimmer Küche Cash heißt. Kannst du da kurz noch mal was zu sagen? Also ist das so ein Stück weit einfach auch, ja, sag ich mal so als Lead Machine zu sehen für das Programm von dir oder was war so der Hintergedanke dabei?

Hendrik Kuhlmann [01:04:37]:
Also einer der wesentlichen Punkte ist eigentlich, dass mir es am Herzen war, mal wirklich aufzuzeigen oder so zusammenzuführen, wie sieht so ein grober Fahrplan überhaupt mal aus und aber auch zeitgleich alle Sichten mal drauf zu geben. Weil was ich immer wieder erlebe ist, dass das einfach Airbnb Business so nebenbei, dass manche denken, das ist so ein Side-Business oder andere denken, das ist viel zu aufwendig. Es gibt halt sehr, sehr viele Vorurteile oder es ist alles illegal und funktioniert ja sowieso nicht. Und das mal wirklich an einem Punkt zu bündeln und dazu zu legen, ey, diese Möglichkeiten gibt es damit, so muss man das angehen. Das ist der grobe Fahrplan. Das gab es einfach aus meiner Sicht noch nicht, dass da mal wirklich jemand sich hingesetzt hat und das einfach mal zusammengeschrieben hat und zusammengefügt hat. Das ist aus meiner Sicht auch sehr, sehr gut gelungen. Also ich habe selber das natürlich mehrfach irgendwie durch jedes Kapitel beim Schreiben und danach nochmal und nochmal und nochmal.

Hendrik Kuhlmann [01:05:44]:
Ich glaube, es gibt einen sehr, sehr guten Überblick über dieses Thema. Wie funktioniert das grob, aber in welchen Potenzial hat das auch? Wie muss man das rangehen oder daran gehen, wenn man es wirklich ernst meint? Und natürlich, wer das Buch durchliest und sagt, danach habe ich auf jeden Fall Lust, der wird sich sicherlich auch bei uns melden. Das haben auch viele getan, die dann sagen, hey, herzlichen Dank, ich habe das jetzt verstanden. Danke für das Ausräumen von diesem Thema Legalität. Das habe ich vorher nicht in der Form auf dem Schirm gehabt und ich würde das gerne selber umsetzen. Aber ich habe gemerkt, da steckt auch ein bisschen was dahinter, wenn man es handwerklich macht. Und ja, das ist so ein bisschen der Hintergrund zu dem Buch auch.

Dominik Groenen [01:06:25]:
Cool. Und wie ist es aktuell so ein bisschen bei euch verteilt? Also ist schon der Hauptteil, sag ich mal, derjenigen, die sagen, okay, hier finde ich es spannend, ich will mit euch zusammenarbeiten in Form von Consulting, Coaching oder Begleitung. Schon Deutschland oder ändert sich das gerade auch so ein bisschen? Also ich denke jetzt mal an Mallorca, Spanien oder so, dass da Leute sind, die sagen, ey, pass auf hier. Weil es hat ja jetzt auch nicht nur was mit dem Business zu tun, sondern es hat vor allen Dingen ja auch was damit zu tun, dass du so ein Stück weit auch, sage ich mal, vielleicht die Leidenschaft, die du hast mit Reisen oder auch mit einem anderen Ort, mit dem Business dann kombinieren kannst. Weil, ich sage mal, auch das ist ja ein Thema, wenn es gut organisiert hast oder wenn es jetzt gut, sage ich mal, irgendwie aufgebaut hast, musst du ja nicht unweigerlich dann an dem Ort sein, wo dein Apartment ist, weil du viele Dinge ausgelagert hast und du jetzt nicht unbedingt, sag ich mal, vor Ort sein musst.

Hendrik Kuhlmann [01:07:26]:
Ja, verstehe ich. Das Ding ist, so ein bisschen ist dieses Auslandsthema immer so ein shiny object. Also wir haben uns im Wesentlichen auf Deutschland, Österreich, die Schweiz fokussiert, was wir an Inhalten vermitteln. Gerade was so das Thema Regulierung, wie funktioniert die Akquise und Standortanalyse betrifft. Hinten raus, wie du bei Airbnb vermarktest, wie du bei Booking vermarktest, dass du dich irgendwie Housekeeping, Wäsche, dies, das kümmern musst, das ist ja sowieso gleich. Das hat mit dem Standort ja nichts zu tun. Aber meine Botschaft gerade für diejenigen, die anfangen wollen, ist eigentlich erst mal relativ klar, fangt bei euch mal vor der Haustür an. Ich sage mal, das Coole an dem Business ist, du hast was, was du anfassen kannst.

Hendrik Kuhlmann [01:08:12]:
Wir sprechen hier von Immobilien. Du kannst da mal hinfahren, du kannst mal in dem Bett schlafen, du kannst die Experience durchmachen. Du willst auch Sachen verändern. Du willst sehen, wie funktioniert vielleicht dieses System im Vergleich zu diesem System. Das ist halt schwierig, wenn du das mehrere tausend Kilometer weit weg machst. Weil dann einfach, bis du das Verständnis hast und dein Produkt auch definiert hast, das braucht ein bisschen. Und vor allen Dingen, du möchtest einfach auch emotional ein bisschen bonden. Und wenn die Wohnung einfach am anderen Ende der Welt ist, ist das schön, dass du einmal da warst.

Hendrik Kuhlmann [01:08:45]:
Ich habe auch eine Villa auf Bali. Da war ich das letzte Mal 2021, als ich das Symbetical angefangen habe. Das ist drei Jahre her. Das ist zwar total schade, ich komme da jederzeit hin, aber ich habe zu dieser Villa auf Bali eine komplett andere Beziehung als zu unserem Haus in Rosenheim, einfach weil ich wesentlich einfacher dahin kann. So, das ist der eine Aspekt. Der andere ist, du kennst dich vor deiner Haustür in der Regel auch mit dem Rechtssystem aus, du kennst dich mit dem Steuersystem aus, Du weißt, wo du Experten finden kannst. Das heißt, der Start fällt dir einfach viel leichter. Und Shiny Objects, sage ich deswegen, weil es gibt manche, die denken sich, ja, ich fange ja erst mal in Thailand an.

Hendrik Kuhlmann [01:09:27]:
Ja, herzlichen Glückwunsch. Du denkst, das ist in Thailand einfacher als hier, was auch nicht eine Vermeidungstaktik ist, irgendwie zu sagen, ich muss jetzt hier mit niemandem sprechen und das ist da auf jeden Fall einfacher. Das Problem dabei ist, man mag da vielleicht auch wirklich mal schneller was finden, aber Du verstehst das Rechtssystem zum Beispiel nicht. Du verstehst das Steuersystem nicht. Du verstehst die Regulierung nicht so einfach. Das heißt, es kann zwar sein, dass du eine Immobilie findest, die auch inserieren kannst, aber zeitgleich ganz, ganz, ganz viele Fehler machst in einem Rechtssystem, von dem du gar keine Ahnung hast. Ausland kann man aus meiner Sicht, also man kann das machen. Wenn ich sage, hey, ich will unbedingt irgendwie die Finca auf Mallorca haben, dann geht da auf jeden Fall ein Weg hin.

Hendrik Kuhlmann [01:10:11]:
Aber das ist vielleicht nicht der erste Schritt. Erst mal muss ich das Handwerkszeug erlernen und dann kann ich den Schritt machen, weil genau so haben wir es auch gemacht. Ich bin ja auch nicht in meinem ersten Jahr irgendwie in die USA gegangen, sondern dann, als ich gesagt habe, okay, wir haben das hier gut im Griff und ich traue mir zu, das einfach auch in den Staaten Mit dem Anspruch, wir machen es auch da richtig, wir haben unsere Lizenzen und so weiter.

Dominik Groenen [01:10:36]:
Ja, macht total Sinn. Cool. Alright, also war spannend, Henrik. Also cool, geiles Thema. Also Ich habe mich natürlich vorher sehr intensiv damit beschäftigt, so in der Recherche zu dir, aber jetzt das noch mal zu hören, das ist natürlich geil. Und es gibt natürlich viele Parallelen zum Office-Bereich und ich glaube, es gibt vor allen Dingen viele Bereiche eben auch in andere Themen. Und ich finde es jetzt gerade aktuell so spannend, weil das, was wir eingangs gesagt haben rund das Thema eben Rückgang der Büronutzung, merkt man natürlich auch, dass es aktuell viele Überlegungen von Gebäude-Eigentümern gibt. Also was wird damit gemacht? Und ich finde es im Moment halt so krass, also das merken wir halt.

Dominik Groenen [01:11:19]:
Du hast eine Firma, die hat vorher irgendwie logischerweise eine Occupancy gehabt von 100 Prozent der Mitarbeiter und die sind jetzt nur noch bei 50 oder 60 Prozent. Das heißt, es gibt ja einen großen Teil von Flächen, die nicht mehr genutzt werden. Und da entstehen bei denjenigen, die entweder Eigentümer der Gebäude sind oder noch langfristige Mietverträge haben, entstehen natürlich eine Vielzahl von Überlegungen. Was können wir jetzt mit den Flächen machen? Das Einfachste ist immer unter Vermietung. Aber in der Zeit aktuell, wer mietet überhaupt noch? Weil die meisten sagen, du, pass auf, also ich brauche im Grunde nicht unbedingt ein Büro. Und dann fängt man natürlich an zu sagen, Okay, mache ich da residential rein, mache ich da short term rein oder was auch immer. Also Innenstädte ist natürlich aktuell auch ein Riesenthema. Wenn du dir Retail anguckst, auch da kann man das Ganze weiter denken.

Dominik Groenen [01:12:11]:
Also ich glaube, es ist ein cooles Thema auch für die Zukunft einfach, wo, glaube ich, halt noch eine Menge Potenzial jetzt einfach drin steckt.

Hendrik Kuhlmann [01:12:19]:
Ja und das ist also nicht nur in Deutschland so, das ist in den Staaten auch so. Ich war letztes Jahr zu dieser Zeit auch in San Francisco und ich war vor mehreren Jahren in San Francisco und Downtown hat sich 180 Grad verändert. Also auch Retail war alles leer gestanden. Also das war wirklich traurig, das auch zu sehen, weil ich war ein paar Jahre vorher da, vier, fünf Jahre vorher, da war es cool, da konnte man gut hingehen und dann haben wir gesagt, okay, schnell wieder weg.

Dominik Groenen [01:12:51]:
Ist so, San Francisco ist sowieso, San Francisco ist ja sowieso, aber es ist sowieso ein Thema, könnte man eine eigene Podcast-Folge darüber machen, weil sich da halt so viel geändert hat. Aber generell eben auch hier, ich hab gerade letzte Woche mit jemandem so intensiv über dieses Thema gesprochen. Wohnen, Deutschland und USA. Ja, was ja komplett, ähm, komplett anders ist. Ja, weil du hier ein Gebäude ganz anders erlebst. Und ich sage, du pass auf, das ist eigentlich auch ein Thema, was du meiner Meinung nach halt in europäische Städte oder in deutsche Städte bringen musst. Also wie erlebe ich ein Gebäude? Der erste Unterschied ist schon mal, Jedes Gebäude hat hier einen Namen, also die Identifikation mit dem Gebäude. Also ich sage mal, wenn du jetzt Bright Apartment sagst, dann ist es hier im Grunde genommen irgendwie das Radiant Building als Beispiel.

Dominik Groenen [01:13:40]:
Mit dem identifizierst du dich aber ganz anders. Das zweite Thema ist, wenn du irgendwo einziehst, ist ein Kernthema, was auch meiner Meinung nach beim Short Term ein Thema ist, ist was sind die Amenities? Also was gibt es on top zu der Wohnung? Ja, weil die Wohnung ist nur ein Teil, aber wenn ich zum Beispiel jetzt irgendwie ein Service Apartment habe, dann interessiert mich vielleicht eine Lounge, mich interessiert WLAN, mich interessiert vielleicht ein Meetingraum, den ich im Erdgeschoss habe oder einen kleinen Raum, wo ich irgendwie eine Laufbahn drin habe. Also das sind halt alles so Dinge, die hier meiner Meinung nach halt komplett anders gedacht werden und die auch viel, viel, Ich will jetzt gar nicht schlecht oder gut oder schlecht sagen. Ich will einfach nur zeitgemäß, weil ich glaube einfach, dass das Themen sind, die total Sinn machen und die Sharing halt auch einfach, einfach, also ich brauche jetzt nicht unbedingt irgendwie einen Grill, ja, sondern wenn ich einen Rooftop habe und da stehen drei Barbecue-Grills, dann kann ich sagen, okay, wenn ich den einmal die Woche brauche, dann gehe ich da hoch, ich muss mir aber jetzt nicht selber einen kaufen und mir den irgendwie auf meinen Balkon stellen.

Hendrik Kuhlmann [01:14:44]:
Ich verstehe 100 Prozent, wovon du sprichst. Ich war Anfang des Jahres, habe einen Freund von mir in Tampa besucht, auch in Florida. Grüße an Konstantin an der Stelle und der hat uns das Building gezeigt, in dem er lebt. Die hatten zwei Pools, die hatten einen Dock, Die haben logischerweise eine Lobby, die haben aber auch so einen Bibliothekraum mit Kamin. Dann gab es einen Raum mit einer Bar drin. Die hatten sogar einen Laden da drin. Die haben so einen Raum gehabt für einfach nur ankommende Pakete mit so einem Amazon Locker. Ist so.

Hendrik Kuhlmann [01:15:20]:
Und einen Raum nur für, ich sag mal, das Schickmachen von Haustieren. Also so

Dominik Groenen [01:15:27]:
eine Art

Hendrik Kuhlmann [01:15:27]:
Bundesbar könnte man sagen. Ja, ja, ja. Durchnehmen und so. Also verrückt.

Dominik Groenen [01:15:34]:
Ja, und ich glaube, dass wenn wir auch so ein Stück weit über, sag ich mal, jetzt immer diese Unterschiede, so Deutschland, USA sprechen, ich glaube, dass das halt auch einfach ein Thema ist, ne. Wie Erlebst du einfach so ein Gebäude oder was sind einfach Themen, die jetzt mehr sind als einfach nur deine vier Wände? Und dazu, und das bringen ja im Grunde genommen auch diese ganzen Bereiche mit, über die wir gerade gesprochen haben, also angefangen von einer Lounge oder einer Lobby oder irgendwie eine Workspace-Area oder ein Gym, du hast natürlich noch mal eine ganz andere Connection mit den Leuten, die in dem Gebäude wohnen. Also Stichwort Community ist natürlich noch mal was anderes, weil es jetzt nicht nur irgendwie so dieses Thema ist, ja, hallo und du bist jetzt mein Nachbar, sondern du hast in der Regel mit den Leuten dann halt auch ein bisschen mehr zu tun als irgendwie in Deutschland. Also gefühlt, ne? Gefühlt, sag ich mal.

Hendrik Kuhlmann [01:16:23]:
Ja, also da kann man glaube ich auch ewig drüber sprechen. Du hast ja auch irgendwie nur Jahresverträge und dann laufen die aus und dann sagen die Leute, okay, was würdet ihr mir für eine Verlängerung anbieten? Ach so, ich kann in dem Building drüben, die haben noch das und das und das.

Dominik Groenen [01:16:37]:
Kriegst zwei Monate frei. Kriegst zwei Monate rent free. So, und dann ziehe ich Ja, aber hier ist es halt auch viel, viel schneller. Ich meine, alleine das Thema, dass du ja diese Wohnung immer ausgestattet hast mit Küche, Kühlschrank, Waschmaschine, Trockner. Also das sind ja in der Regel bei einem Umzug, also bei einem Umzug ist ja nicht das Problem, dein Bett mitzunehmen, weil ein Bett hast du relativ schnell abgebaut oder organisiert oder whatever und deine Klamotten auch, aber alleine diese Küchenthematik, die ist ja im Grunde immer so krass, weil du sagst, ja ich habe die Küche gekauft und die hat so und so viel gekostet und die war maßgeschneidert. Das ist ja hier, das findet ja hier nicht statt.

Hendrik Kuhlmann [01:17:14]:
Also hier ist immer falsch, entweder du hast keine Küche und ziehst sie irgendwo ein, wo du eine Küche brauchst. Du hast eine Küche, aber da wo du einziehst, ist eine da. Ja, safe.

Dominik Groenen [01:17:26]:
Cool, also, Henrik, war cool, hat Spaß gemacht. War Auf jeden Fall ein geiler Talk und für unsere Zuhörer, guckt euch auf jeden Fall gerne mal das an, was der Hendrik da macht. Auf der Seite mit dem Programm, aber vor allen Dingen auch mit Bright und natürlich auch das Buch. Und vielleicht können wir uns ja noch irgendwas überlegen, dass wir irgendwie ein, zwei Bücher oder sowas verlosen oder irgendwie sowas machen, können wir ja nochmal irgendwie absprechen. Aber ich finde es auf jeden Fall cool und würde es auch gerne selber lesen. Also von daher nochmal Danke, Herr Hendrik.

Hendrik Kuhlmann [01:18:13]:
Untertitel im Auftrag des ZDF für funk, 2017